○ 후취담보대출 집단대출 가능여부
신축아파트에 입주시 잔금대출을 받아 중도금을 상환하고 나머지 잔금을 치루게 됩니다. 그래서 후취담보대출에 대해 궁금해 하실텐데요, 이때 개인적으로 은행을 알아볼 필요는 없습니다. 이유는 신축아파트는 등기가 나지 않은 상태이므로 시행사와 협약을 맺은 금융사만 잔금대출을 취급할 수 있기 때문입니다. 즉 후취담보가 가능한 은행에서 대출을 진행하기 때문입니다. 오늘은 후취담보대출 정의와 디딤돌, 보금자리론, 집단대출을 할 수 있는 방법과 장단점에 대해 알아보겠습니다.
목차
후취담보대출이란?
등기부등본이 없는 아파트(재건축, 재개발)에 담보를 설정할 수 없기 때문에 먼저 자금을 집행하고 향후 등기가 나오면 그 등기부 등본에 근저당을 설정하는 것입니다.
다시 말하면 주택 등 대출 대상을 부동산으로 담보로 잡을 수 없어서 먼저 대출을 받은 후 주택이 완공되어 소유권 설정이 가능할 경우 담보로 설정하는 방식입니다. 주택은행은 집을 신축하거나 기존 주택을 살 경우 주택신용보증기금의 보증서를 담보로 대출을 진행 한 후 소유권이 확보가 되면 추후에 해당 주택을 담보로 잡게 됩니다.
즉 건물 등기가 없어 근저당 설정이 불가능하기 때문에 집단대출, 보금자리론, 디딤돌대출, 일부 후취담보대출을 예외로 승인하는 금융기관에서만 진행을 할 수 있습니다.
2023년 한시적으로 판매하는 특례 보금자리론 대출이란?
1월부터 보금자리론 + 안심전환대출 + 적격대출을 모아 특례보금자리론 상품이 나왔습니다. 확장비를 제외한 분양가의 70%만 신청이 가능합니다. 최근에 확장비가 2,000 ~ 4,000만원 정도를 하는 것을 감안하면 그 확장비를 대출받을 수 없다는 아쉬움이 있습니다. 하지만 금리가 4%대로 집단대출에 비해 낮다는 장점이 있습니다.
▼ 상세내용은 아래를 참고하세요.
◎주택가격
9억 이하의 주택
→KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 적용합니다.
◎ 소득제한 없음
→다만 우대금리를 위해서는 본인 배우자 소득자료 증빙 필요
◎자금용도 : 주택구입. 기존 대출상환. 임차보증금 반환
◎주택수 : 무주택자(구입용도)및 1주택자(상환.보전용도)
→ 대채취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년이내)하는 것을 조건으로 취급 가능합니다.
◎대출한도
최대 5억 이내
→ LTV 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%)내에서 취급가능
→ DTI 최대 60% 내애서 대출 취급
→ DSR미적용
◎중도상환수수료 면제
기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 및 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우 모두 면제
◎대출금리 : 4.05% ~ 4.45%
◎대출불가 : 오피스텔, 생활숙박시설 등 준주택, 미등기 건물
보금자리 후취담보 가능할까?
보금자리 대출불가 조건에 미등기 건물이라고 되어 있습니다. 그래서 보금자리론 후취담보가 가능하지 않을까라고 걱정하시는 분들이 많으신데요, 한국주택금융공사에 따르면 미등기 상태인 경우 근저당권 설정이 불가하기 때문에 특례보금자리론을 이용할 수 없는 것은 사실입니다.
하지만 잔금대출 실행 전 금융기관과 후취담보 협약을 맺은 경우 특례대출을 받을 수 있습니다. 주로 신축 아파트 입주 전 시행사가 여러 금융기관과 협약해 금융기관이 후취담보 형태로 잔금대출을 진행합니다. 즉 후취담보 맺었기 때문에 특례보금자리론 대출이 가능합니다.
2023년 1월 1일 최신 유형별 디딤돌 대출 한도와 조건은?
같은 디딤돌 대출이라도 유형에 따라서 대출한도와 조건이 달라집니다. 아래의 내용을 꼼꼼히 보시고 나에게 맞는 유형과 조건을 확인해보시고 만약 조건이 되신다면 꼭 받으시는 것을 추천드립니다. 디딤돌 대출은 2%대의 고정금리로 가장 유리한 대출상품이기 때문입니다.
<기혼 가구 기준>
○ 신혼부부가구
혼인신고한지 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정인 부부를 대상으로 합니다.
소득 : 부부합산 소득 7천만원 이하
대출한도 : 4억원
주택가격 : 6억원
○ 2자녀이상 가구 및 생애최초주택구입 가구
소득 : 부부합산 소득 7천만원 이하
대출한도 : 3억원
주택가격 : 5억원
○ 혼인신고 기준 7년 초과 부부 및 자녀가 한명밖에 없는 부부
소득 : 부부합산 6천만원 이하
대출한도 : 2.5억원
주택가격 : 5억원
<미혼 가구 기준>
단독세대주 기존은 아래와 같습니다. 단독세대주는 대출한도 및 주택가격 요건이 상대적으로 낮습니다. 만약 대출을 많이 받기 위하여 부양가족이 필요하신 분은 최소 6개월 이전에 세대를 합쳐야 합니다. 게다가 만 30세 미만의 단독세대주는 대출이 불가합니다.
하지만 만 30세 미만 미혼이라도 부양가족이 세대원으로 있으면 디딤돌 대출이 가능합니다.
→주민등록등본상 본인 외에 다른 세대원이 없는 경우
→주민등록등본상 직계존속 혹은 미성년 형제, 자매와의 부양기간(합가일 기준)이 6개월 미만인 경우
○ 만 30세 이상 단독세대주
소득 : 6천만원 이하
대출한도 : 1.5억원
주택가격 : 3억원
→ 주택면적 전용 60㎡이하 (수도권을 제외한 도시직역이 아닌 경우 읍 혹은 면지역은 전용 70㎡이하)
○ 만 30세 이상 단독 세대주 + 생애최초
만약 생애 최초라면 조건이 달라집니다.
소득 : 6천만원
대출한도 : 2억원
주택가격 : 3억원
<만 30세 미만 미만이라도 대딤돌 대출이 가능한 경우>
부양가족이 세대원이 있다면 가능합니다. 만 30세 미만 부양가족이 없는 조건보다 더욱 좋으니 만약 확인해보시길 바랍니다.
→ 직계존속(부모님, 조부모님 등)1인 이상의 동일세대츨 구성하고 주민등록등본상 부양기간 6개월 이상인 경우
→ 민법상 미성년인 형제, 자매, 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록등본상 부양기간이 6개월 이상인 경우
○ 미혼세대주 + 부양가족 세대원
소득 : 6천만원 이하
대출한도 : 2.5억원
주택가격: 5억원
신축아파트 집단대출이란?
아파트 신규분양, 재건축 및 재개발 과정에서 일정한 자격을 갖춘 사람에게 일괄적으로 승인이 되는 대출상품입니다. 집단대출은 크게 중도금 대출과 잔금대출로 나뉘어집니다. 금융사마다 아파트집단대출에 대한 최대한도와 그 이자, 조건들이 달라집니다. 현재 집단대출 금리 평균은 5.564%로 금리가 부담이 된다는 단점이 있습니다.
하지만 장점도 있습니다. 보금자리론은 확장비를 받을 수 없으나 집단대출은 확장비를 대출받을 수 있다는 점입니다. 현재 확장비가 대략 2000만원 ~ 4000만원인 점을 고려한다면 메리트가 큰 것은 사실입니다. 입주시점 은행 감정가를 기준으로 대출이 진행되어 평균적으로 분양가 + 확장비까지 받을 수 있습니다. 대출을 받을 수 있는 금액은 크지만 금리가 5%대이며 현재도 계속 금리가 오르고 있다는 점은 정말 아쉽습니다.
○ 중도금대출
중도금 대출은 아파트 분양 당첨 후 1~2년 간 완공이 될 때까지 중도금을 위해 받는 대출입니다.
○ 잔금대출
잔금대출은 건물이 완공 된 다음 남은 금액을 지불하기 위해 받는 대출로 완공된 집을 담보로 받는 경우가 많습니다.
분양아파트 잔금대출 내는 시기와 이자와 금리는?
잔금은 입주 3달 전쯤 사전점검을 하는데 바로 그 시점에서 잔금을 내야 합니다.
1. 건설사 분양시작
2. 청약
3. 당첨
4. 정당계약(분양계약서, 계약금 10% 중 정액제로 일부 납부)
5. 정당 계약 후 1달 이내
6. 중도금 대출자서
7. 건설사 아파트공사 (2~3년 정도)
8. 입주 3달 전쯤 사전점검 → 잔금내는 시기
9. 입주지정기간 시작
10. 입주지정기간 종료
현재 서울 일부지역을 제외하고는 규제지역 해제가 되었기 때문에 대출을 받는데 유리해졌습니다. 후순위 분양아파트 잔금대출의 경우 평균 5.9% ~ 10%대의 금리에 LTV 90%까지 받을 수 있습니다. 현재 새마을금고, 우리은행, 농협, 하나은행에서 취급하고 있습니다. 대출을 받으실 때 같은 은행이라도 각 지점마다 상황이 다르기 때문에 발품을 팔아 알아보시는 것이 가장 현명합니다.