이글에서는 무주택자 중도금 대출, 잔금 대출에 관한 정보를 중점으로 설명드리겠습니다. 2021년 7월부터 무주택자 대출규제 완화 정책이 발표되었습니다. 무주택자 대출규제 완화를 부동산 시장 과열을 막기 위해 정해두었던 각종 대출 규제를 완화 시키겠다는 정책을 시행하는 것인데요, 즉 내 집 마련을 하고 싶은 실수요자들을 위한 대출 규제가 완화되었다고 보시면 됩니다.자세한 설명에 앞서 우선 적으로 알아두어야 할 용어를 짚고 넘어가겠습니다.
목차
무주택자 중도금 대출 LTV / DTI / DSR 이란?
▶ LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율을 말합니다. 바로 은행이 얼마까지 대출을 해주는지 결정되는 수치입니다.
예) 3억원의 주택이 있는데 이 주택의 LTV가 현재 60%라면, 빌릴 수 있는 최대 대출금액은 1억8천만원이 됩니다.
▷ LTV는 지역마다 다 다릅니다.
▶ DTI는 “총 부채상환 비율”을 뜻합니다. 대출자의 연간 소득을 기준으로 대출한도를 계산하는 비율입니다. 즉 내 소득 중 대출을 갚는 데 쓴는 비용이 얼마인가를 책정하는 기준입니다. 만약 LTV가 높더라도 DTI가 낮다면 대출이 나오지 않게 됩니다.
예) 1년에 8,000만원을 번다고 가정했을 때, DTI가 50%라면 빌릴 수 있는 최대 대출금액은 4,000만원입니다.
▶ DSR은 총부채원리금생환비율을 뜻합니다. 금융권에서 빌린 기존의 부동산 담보 대출뿐 아니라 모든 대출 원리금 상환액을 포함 합니다. 자동차 할부금, 마이너스 통장, 신용카드 미결제액 등을 포함합니다.
이자뿐 아니라 원금까지 모든 금융권 대출 원리금을 합산하여 대출금을 계산합니다. 즉 DSR까지 포함하여 돈을 빌리는 사람이 얼마나 상환할 수 있는지를 판단하는 기준이 됩니다.
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2021년 7월 1일부터 변경된 LTV확대 방안이란?
▣ LTV(주택담보대출)확대 방안
| 현행 >> 개선 | ||||
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
| 우대 요건 | 무주택 세대주 | |||
| 소득 기준 | 부부합산 연소득 0.8억 생애 최초 0.9억 이하 | 부부합산 연소득 0.9억 이하 생애 최초 1억 미만 | ||
| 주택 기준 | 6억 이하 | 5억 이하 | 9억 이하 | 8억 이하 |
| 우대 수준 | 최대 4억 한도 | |||
| LTV 우대 | 50% | 60% | ~6억:60% 6~9억:50% | ~5억:70% 5~8억:60% |
| DTI | 50% | 60% | 60% | 60% |
| DSR | 은행권40%/비은행권60% | 은행권40%/비은행권60% | ||
○ 투기과열지구
- 6억 이하의 주택은 60%
- 6억 ~ 9억 주택은 50%
○ 조정대상지역
- 5억 이하의 주택은 70%
- 5~8억 주택은 60%
- 8~9억 주택은 50%
→ 단 최대 한도는 4억입니다.
▶ LTV 50% 적용
투기과열지구 6~9억원, 조성대상지역 8~9억원
▶ LTV 60% 적용
투기과열지구 6억원 이하, 조정대상지역 5~8억원
※예시
아파트분양가 8억원 = 계약금 20% (1억 6천) + 중도금 60% (4억 8천) + 잔금 20% (1억 6천)
- 즉 4억까지 중도금 전액 대출이 가능하다는 것 입니다.
무주택자 중도금 대출, 잔금 대출 받는 방법, 청약 당첨 진행되는 과정
○ 계약금 납부하기
일반적으로 계약금은 10%이지만 간혹 5~20% 인 경우가 있습니다. 때문에 사전에 분양공고를 꼼꼼하게 확인하여 필요 금액을 준비해야 합니다.
○ 중도금 납부하기
중도금은 보통 60%이며 아파트 공사 기간에 따라서 6회 정도로 나누어 회차별로 납입하게 됩니다. 중도금 대출은 약 60%까지 가능하여 분양가 5억 아파트의 경우에는 60% 적용시 3억의 중도금 대출이 나오게 됩니다.
대출은 아파트 시공사에서 선정한 은행에서 받는 집단대출이며 본인의 소득증명이 가능하고 신용등급이 낮지만 않다면 가능합니다.
- 중도금 대출은 아파트 시공사에서 선정한 은행에서 집단으로 받습니다.
○ 잔금납부
잔금은 분양가의 30% 정도입니다. 잔금 납부시 중도금 대출도 상환을 해야합니다. 만약 5억 분양가에 중도금 대출을 60%로 3억을 받은 경우 이 금액을 한번에 상환하기는 쉽지 않습니다. 이 때, 중도금 대출을 주택담보대출로 전환을 합니다.
예를 들어 비조정지역 무주택자의 경우는 LTV, DTI 자격조건이 된다면 입주시점 기준으로 분양 아파트의 KB시세 60% ~ 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 만약 분양가 5억인 아파트가 주변 시세 상승으로 입주 시세에 7억으로 KB 시세가 잡힌다면 분양가 5억의 60%가 아닌 분양시점의 시세인 7억의 60%인 4억 2천까지 주택담보대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.
이런 경우라면 중도금 대출 상환금액의 3억을 제외하고도 추가로 1.2억의 대출을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 잔금으로 납부하는 금액은 3천만원이 되기 대문에 부담이 적게 됩니다.
- 중도금 대출을 주택담보대출을 전환함.
아파트 주변 시세상승으로 입주시세에 따라 대출이 진행되기 때문에 아파트 시세가 상승되었다면 잔금도 지불할 수 있습니다.
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○ 입주
잔금을 내고 분양 대금 완납 증명서를 발급 받습니다. 잔금은 아파트가 완공되고 90일 유예기간 내에 치뤄야 합니다. 입주 후에는 취득세와 소유권 이전등기를 하면 되는데, 보통 아파트에서 선정한 법무소에 비용 지불 후 단체로 진행을 합니다.
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중도금 대출 이자 납입은?
중도금 대출을 아파트마다 다르지만 어떤 곳은 무이자로 해주고 어떤 곳은 이자 후불제라고 하여 입구잔금 때에 중도금을 상환 하면서 이자를 후불로 내게 되는 방식입니다. 중도금 이자를 건설사에서 대납을 해 주고 잔금을 납부할 때 그 이자까지 납부를 하는 방식입니다.
잔금을 전세금으로 대체할 수 있을까요?
예전에는 잔금을 치르기 위해서 전세입자를 구하여 전세금을 막을 수 있었지만, 현재는 분양가 상한제로 인하여 실거주 의무 기간이 생겼기 때문에 전세금을 잔금으로 치를 수 없습니다.
| 구분 | 주변 시세 대비 분양가 | 의무 거주 기간 |
| 민간택지 | 주변시세 대비 80~100% 주변시세 대비 80 미만 | 2년 3년 |
| 공공택지 | 주변시세 대비 80~ 100% 주변시세 대비 80% 미만 | 3년 5년 |
마치며
아파트를 분양 받았다고 하더라도 계약금, 중도금, 잔금에 대한 부담은 누구나 마찬가지일 것입니다. 하지만 2021년 7월부터 LTV 확대 방안으로 무주택자가 대출을 받을 수 있는 폭이 넓어졌습니다. 그래도 대출 한도가 부족하다면 주택담보대출과 아파트론을 더 알아보세요.