부동산 PF대출이란? 상품 종류 대출구조와 금리

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목차

PF대출(프로젝트파이낸싱)이란?

○ 담보대출이란?

현재 소유하고 있는 상가, 건물 등 부동산에 대하여 담보대출을 받는 것입니다.

○ PF대출이란?
해당 사업지에 미래의 수익이 발생될 것을 감안하여 그 총 사업비에 대한 대출을 받는 것입니다. PF에서의 담보는 미래의 창출될 수익까지 얹어서 담보대출을 받는 것이라고 생각하시면 됩니다.


예를들면 현재 가지고 있는 토지가 5억이라고 하면 이 토지에 10억짜리 건물을 짓는다고 가정하면 총 15억의 대출을 받는 것입니다. 그렇다면 토지금액이 5억원이니 그 5억원을 근저당 설정 혹은 신탁으로 설정을 해놓는 것입니다.

※ 이 건물 내지 이 사업장이 완공이 되었을 때, 얼마나 미래의 가치가 있는지를 은행권 전문가들이 판단하여 대출을 해주는 제도입니다.

PF대출을 받는 대상과 필요한 자기 자본은?

시행회사, 건축주, 물론이고 개인도 받을 수 있습니다. 큰 건물은 물론이고 작은 창고도 PF이 가능하기 때문입니다. 나의 자본은 20% 필요합니다.

▶ 나의 자본 20% = 토지대 + 공사비 + 세급과 관련되는 직접, 간접 인입비

예를 들면 토자 3억이고 공사비가 7억이고, 세금 및 인허가 비용이 1억원이라고 하면 총 11억의 금액이 필요합니다. 여기에서 20%인 2억 2천 이상이 현장에 투하가 되어야 안정적으로 인정을 받고 대출을 받을 수 있습니다.

PF금융을 취급하는 금융권 정보 자세히 알아보기

제 1금융권, 제2금융권, 저축은행, 보험회사와 더불어 증권사에서도 IB와 함께 연계를 해서 중개를 해주고 있습니다. 또 P2P 펀딩 업체에서도 가능합니다. P2P펀딩 회사는 은행권과 똑같이 사업성을 검토합니다. 

하지만 P2P펀딩회사는 회사에서 대출이 나오는 구조가 아니고 개인간 거래이기 때문에, 하나의 사업에 여러 개인이 투자를 하여 이루어집니다. 은행에서 부결이 나게되면 차선책으로 P2P를 알아보시는 것도 대안입니다. P2P에 대한 정보는 ↓ 아래글을 참조하시면 도움이 되실것입니다.

각 금융사별 PF대출 현황은?

1.증권사
증권사는 리스크 회피 심리가 강해서 PF 대출 유동화증권이 매출이 안 되고 있는 상황입니다. 그래서 현재 추가적으로 PF 대출을 하지 못하고 있으며, 지금 진행하고 있는 PF대출도 정리하려 하고 있습니다.

2.은행
대형은행의 경우는 사업성이 좋은 것은 하고 있으나, 최근 해외부동산 투자 등에서 발생한 손실 등으로 자산건정성 약화 가능성이 있습니다. 게다가 1금융권은 개인의 자산, 신용등급이 매우 좋아야 대출여부와 금리가 결정됩니다.

3.저축은행
보건위기로 자영업자들 대출이 연체되기 시작하여, 추가적인 PF 대출에 제동을 걸고 있는 상태입니다. 현재는 새마을금고에서만 PF대출이 원활합니다.

새마을 금고 PF에 대해 알아보자.

건축자금 대출과 PF대출 중 새마을 금고는 대출한도가 높아서 절대 강자라고 해도 과언이 아닙니다. 새마을금고는 조합마다 동일 여신 한도가 다릅니다. 5억원부터 최대 100억원까지 전국적으로 분포가 되어 있습니다. 사실 지방에서는 새마을금고가 독식이라고 해도 과언이 아닙니다.

▶ 새마을 금고의 PF대출에서의 주의점은 이러합니다.

  • 여신한도 100억원이라고 하면 건축자금대출은 토지대출감장가의 80%, 공사금액 적정가 70%, 리모델링.대수선 공사금액의 50%입니다.
  • 사업지는 새마을 금고 해당 조합지에서 사업지까지 직선거리가 50KM이내여야 합니다.
  • 착공계가 접수가 되면, 건축자금대출과 PF대출은 진행이 불가능합니다.
  • 관내 20% 조건으로 대출승인이 가능합니다.

저축은행 PF에서 주의점은?

  • 신협, 수협, 새마을금고는 일정 거리를 유지하고 건축자금 대출을 조달하는 방법이 아니고 PF로만 진행합니다.
  • 자기자본은 총 사업비의 20%입니다.
  • 저축은행의 여신한도는 메이저급이 50%입니다. 만약 PF대출이 100억이라고 하면 신디케이션, 즉 공동 대출로 두 군데 조합이 모집 되어야 합니다.
  • 공사중인 건물도 대출이 가능합니다. 단 유치권과 현금흐름을 명확하게 소명해야 합니다.

대출받기 위해 필요한 서류는?

  • 자기 소유의 토지를 가지고 있다는 소유권 혹은 건물 등 사업장에 대한 자기 소유 현황
  • 사업계획서
  • 설계도면
  • 수지분석표(토지, 건축비 등이 얼마인지 표로 서류)

→ 인허가 공문 등 각종 서류들은 추후 추가적으로 제출을 하시면 됩니다.

마치며

PF은 토지를 소유하고 있는 사람에게 미래의 자산가치를 보고 돈을 대출을 해줍니다. 증권사는 리스크를 줄이기 위해 PF 진행이 잘 되지 않고 있고, 제 1금융권은 신용도와 개인의 자산이 좋아야 대출을 해주고 있는 상황이라서, 만약 부결이 나게 되면, 저축은행쪽으로 알아보시는 현재로는 유리합니다. 저축은행 중에서도 PF대출이 가장 활발한 곳은 새마을 금고이니 참고하시길 바랍니다.