전세퇴거자금대출 절차 및 자격조건과 4가지 주의사항

전세퇴거자금대출이란?

전세 보증금 반환자금 대출, 혹은 임차 보증금 반환자금으로 불리우며, 기존의 세입자를 퇴거시키고, 세입자가 있는 주택에 집주인이 입주를 할 때, 혹은 전세금을 돌려줄 자금적 여유가 되지 않을 시 대출을 받을 수 상품입니다 자금을 은행으로부터 받는 것입니다.정부에서 연간 1억원까지 ‘생활안정자금’으로 대출을 받을 수 있지만 전세금이 대체로 1억 이상이기 때문에 이를 초과해서 받을 수 있는 방법을 선택하고 있습니다. 주택담보대출과 동일한 정책과 규제를 받아 LTV, DTI, DSR을 고려해서 대출 한도가 정해집니다.

목차

생활안정자금이란?

매년 최대 1억원까지 대출이 가능하며 LTV한도 내에서 얼마든지 매년 대출을 받을 수 있습니다. 소득이 적은 저소득 근로자가 갑자기 목돈이 필요한 경우, 생활 안정에 도움을 주기 위한 융자 입니다.


저렴한 금리로 이용할 수 있으며, 1년 거치 후 3년 ~ 4년 분할해서 상환을 합니다.
금리는 연 1.5%로 일괄 적용되지만, 생활 안정자금 대출 목적에 따라서 조건이나, 상환 방법은 조금씩 다릅니다.

  • 1년에 1주택 당 최대한도 1억(세대 기준)
  • 배우자 및 세대원의 주택보유 확인 필요함(분양권, 입주권, 지분 등)
  • 자금용도 소명 불필요함(1억 초과시 필요)
    .대출기간 동안 추가 주택구입 금지약정(추가약정서)

▶ 전세퇴거자금대출도 생활안정자금 안에 속해있기 때문에, 전세퇴거자금을 받은 후 주택구매를 할 수 없습니다.

생활안정자금

○ 생활안정자금 약정서 내용정리

  • 아파트 및 주택을 담보로 생활안정자금 목적의 대출시 주택구입 용도로 쓰면 안됨(대출금회수 및 3년간 주택대출 안됨)
  • 대출기간 동안 추가로 주택이나 분양권 및 재건출, 재개발 지분(조합원 입주권) 등 을 취득하면 안됨(대출금회수 및 주택대출 안됨)
  • 대출신청하는 차주 및 배우자 세대원 포함 모두 주택보유수 체크
  • 생활안정자금 목적의 대출한도는 1억원까지만 가능
  • 1억원 초과 대출시 자금용도관련 자료 제출의무

정부에서 발표한 부동산 대책은?

생활안정자금LTV

 

비규제지역 → 70%
조정대상지역 → 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
투기과열지역→ 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 불가

투기과열지구 지정기준은?

투기과열지구지정

  • 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 말합니다. 청약 경쟁률 5:1 초과
  • 주택분양계획 전월대비 30%이상 감소
  • 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 지난해보다 급격하게 감소
  • 신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 혹은 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나 주택공급물량이 청약 1순위자에 비해 현저히 적은 경우

○ 조정대상지역/ 투기과열지구 빠르게 확인할 수 있는 방법은?

국토부 홈페이지 접속
메인페이지 뉴스/소식 클릭
공지사항에서 ‘조정대상지역’ 또는 ‘투기과열지구’검색

이렇게 들어가시면 첨부파일에 자세한 공고를 통해 구체적인 지역을 확인 할 수 있습니다.

전세 퇴거 자금 대출 자격요건은?

1주택자(일시적 2가구 LTV. DTI ~ 10%)

  • 지역별 LTV 40~70% /DTI 40%~60% 이내
  • 지역별 LTV, DTI 전세 보증금 만큼 대출이 가능합니다.

예를 들어 시세 8억 아파트 전세가 3억이라고 한다면 구입용도시 3억 2천까지(8X40%=3.2억(LTV40%)) 대출이 가능하겠지만, 전세퇴거자금대출은 3억까지만 대출이 가능합니다.


만약 전세 퇴거 자금 대출을 최대한도로 받았는데도 자금이 부족할 경우에는 다른 대출을 통해서 마련해야 합니다.

바뀐 부동산대책 자세한 계산법을 알아보자.

○ 투기 과열지구
kb세사 일반가의 9억 40% = 3억 6천만원 이자만 연간 1억원만 사용

○ 투기지역
kb 시세 일반가 12억 X 40.20% = 4억 2천만원 이자만 연간 1억원만 사용

○ 조정대상지역
KB시세 일반가의 7억 X 50% = 3억 5천만원 이자만 연간 1억원만 사용

○ 비규제지역
KB 시세 일반가 5억 X 70% = 3억 5천만원 이자만 연간 1억원만 사용

15억원 초과 아파트에 대해서는 전세퇴거자금대출을 비롯하여 모든 담보대출 전면금지란?

예를 들어 아파트 시세가 전세를 놓을 당시 10억원이였으나 아파트 시세가 올라 현재는 15억이 넘는다고 가정을 해보면, 전세퇴거자금대출을 비롯하여 모든 담보대출이 전면금지되어 세입자에게 전세금을 지급하지 못하여 내 집에 들어가 살 수 없는 상황이 됩니다.

전세퇴거자금 대출이 부족하거나, 대상자가 아닐 경우에는 아래의 방법을 이용하자.

○ 상호 금융권 아파트담보대출(특판)

상호 금융권이란 단위농협, 신협, 새마을 금고 등을 말합니다. 물론 각 지점마다 상품이 다르고 항상 있는 상품이 아니라서 수요대비 공급이 부족한 상황인 대출입니다.

대출을 받을 수 있는 조건
규제지역 및 다주택자도 가능
신규사업자 및 기존 사업자 대상

대출대상
수도권의 아파트 및 주택보유자, 매매 예정자
대출한도
시세 또는 감정가의 80%

대출금리
4.1~4.4% (신용등급에 따라서 다릅니다.)

신청자격
만 20세 이상의 신용등급이 양호산 자

대출기간
3년 만기연장

중도상환 수수료
3년 이내 2.0% 슬라이딩 방식

서울의 투기지역, 조정 대상지역과 2주택 이상의 세대들은 전세자금 반환 대출이 되고 있지 않습니다. 그래서 일반 은행에 가시면 대출이 불가능합니다. 이것은 신용, 주택가격이 적어서 안 되는 것이 아니고 정부에서 규제하고 있는 9.13대책으로 인하여 대출이 되지 않는 것입니다.


이렇게 은행에서 대출이 되지 않은 분들이 사업자금대출로 대출을 받는 것이기 때문에 기존에 사업자나, 혹시 사업자가 아니시라고 하면 신규 사업자로 등록을 하시면 대출이 가능합니다.

↓ 이 밖에 아래의 방법으로 대출을 받을 수 있습니다.

◆ 제 1금융권 직장인신용대출

◆ 2금융권 무설정하우스론 및 사업자 대출

○ 대출신청은 언제해야 하나요?

부동산 규제가 계속적으로 추가되는 상황과 매일 변동되는 금리와 유효기간등을 고려향 대출 신청은 세입자퇴거일 1달전에 금융사를 선정하여 대출 진행을 하면 가장 좋습니다.

전세자금 대출 진행시 주의사항은?

  • 투기, 투과지역 9억원이상 아파트는 3개월 이내 전입신고를 해야합니다.
  • 19년 12월 16일 이후 구입한 15억이상 초고가 아파트틑 전세퇴거자금대출 진행이 불가능 합니다.
  • 다주택의 경우 1금융권에서는 퇴거자금대출을 받을 수 없습니다.
  • 생활안정자금이나 신용대출 등 다른 방법을 통해서 기존주택처분 없이 세입자 보증금 반환이 가능합니다.