전세퇴거자금대출 절차 및 자격조건과 4가지 주의사항

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○ 전세퇴거자금대출 새롭게 바뀐 금리와 절차 자격조건 총정리

전세퇴거자금대출 이란?

전세 보증금 반환자금 대출, 혹은 임차 보증금 반환자금으로 불리우며, 기존의 세입자를 퇴거시키고, 세입자가 있는 주택에 집주인이 입주를 할 때, 혹은 전세금을 돌려줄 자금적 여유가 되지 않을 시 대출을 받을 수 상품입니다 자금을 은행으로부터 받는 것입니다.정부에서 연간 1억원까지 ‘생활안정자금’으로 대출을 받을 수 있지만 전세금이 대체로 1억 이상이기 때문에 이를 초과해서 받을 수 있는 방법을 선택하고 있습니다. 주택담보대출과 동일한 정책과 규제를 받아 LTV, DTI, DSR을 고려해서 대출 한도가 정해집니다.

→임대인이 임차인에게 전세금을 반환해주기 위하여 기관에 요청하여 받는 대출

목차

전세퇴거자금대출 생활안정자금이란?

생활안정자금안에 전세퇴거자금대출이 있습니다. 매년 최대 1억원까지 대출이 가능하며 LTV한도 내에서 얼마든지 매년 대출을 받을 수 있습니다. 소득이 적은 저소득 근로자가 갑자기 목돈이 필요한 경우, 생활 안정에 도움을 주기 위한 융자 입니다.


저렴한 금리로 이용할 수 있으며, 1년 거치 후 3년 ~ 4년 분할해서 상환을 합니다.
금리는 연 1.5%로 일괄 적용되지만, 생활 안정자금 대출 목적에 따라서 조건이나, 상환 방법은 조금씩 다릅니다.

  • 1년에 1주택 당 최대한도 1억(세대 기준)
  • 배우자 및 세대원의 주택보유 확인 필요함(분양권, 입주권, 지분 등)
  • 자금용도 소명 불필요함(1억 초과시 필요)
    .대출기간 동안 추가 주택구입 금지약정(추가약정서)

▶ 전세퇴거자금대출도 생활안정자금 안에 속해있기 때문에, 전세퇴거자금을 받은 후 주택구매를 할 수 없습니다.

생활안정자금

○ 생활안정자금 약정서 내용정리

  • 아파트 및 주택을 담보로 생활안정자금 목적의 대출시 주택구입 용도로 쓰면 안됨(대출금회수 및 3년간 주택대출 안됨)
  • 대출기간 동안 추가로 주택이나 분양권 및 재건출, 재개발 지분(조합원 입주권) 등 을 취득하면 안됨(대출금회수 및 주택대출 안됨)
  • 대출신청하는 차주 및 배우자 세대원 포함 모두 주택보유수 체크
  • 생활안정자금 목적의 대출한도는 1억원까지만 가능
  • 1억원 초과 대출시 자금용도관련 자료 제출의무

정부에서 발표한 부동산 대책은?

생활안정자금LTV

 

비규제지역 → 70%
조정대상지역 → 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
투기과열지역→ 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 불가

투기과열지구 지정기준은?

투기과열지구지정

  • 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 말합니다. 청약 경쟁률 5:1 초과
  • 주택분양계획 전월대비 30%이상 감소
  • 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 지난해보다 급격하게 감소
  • 신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 혹은 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나 주택공급물량이 청약 1순위자에 비해 현저히 적은 경우

○ 조정대상지역/ 투기과열지구 빠르게 확인할 수 있는 방법은?

국토부 홈페이지 접속
메인페이지 뉴스/소식 클릭
공지사항에서 ‘조정대상지역’ 또는 ‘투기과열지구’검색

이렇게 들어가시면 첨부파일에 자세한 공고를 통해 구체적인 지역을 확인 할 수 있습니다.

전세퇴거자금대출 보금자리론대출은?

HF 한국주택금융공사의 상품인 보금자리론은 신규주택구입용도, 전세자금반환 및 기존주택담보대출상환용으로도 신청이 가능합니다.

 1.상품명

U 보금자리론, 아낌E 보금자리론, T 보금자리

2. 신청대상

  • 민법상 성년인 대한민국 국민
  • 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 혹은 1주택자 (일시적 2주택 허용)

▶투기지역, 투기과열자구 기존주택 처분기한 1년

▶ 기타지역 기존주택 처분기한 2년

  • 연소득 7천만원 이하(미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산)

 

○ 2022년 전세퇴거자금 금리는?

위에 언급한 보금자리론의 경우 고정금리가 3%대로 저렴한 편이였습니다. 하지만 최근에는 우리은행 기준 4.5%이며 타 은행도 평균 4.566%대로 많이 올랐습니다. 한국주택금융공사를 통하여 신청하거나 여러 금융회사를 꼼꼼히 비교하셔야 합니다.  

전세퇴거자금대출 자격요건은?

  1. 임대차 계약 기간이 만료되어야 합니다.
  2. 최초 임대차 계약 체결일로부터 2년을 경과하여야 합니다.
  3. 합의에 따라 임대차 계약이 해지된 경우여야 합니다.
  4. 임차중인 세입자의 전출 요건은 필수입니다.
  5. KB시세 기준 15억 이하의 주택만 가능합니다.
  6. 투기지역이나 조정 대상지역의 경우 1주택자만 가능하고, 예외적으로 일시적 2주택자도 가능 합니다.
  7. 규제지역이 아닌 경우 다주택자도 가능합니다.

1주택자(일시적 2가구 LTV. DTI ~ 10%)

  • 지역별 LTV 40~70% /DTI 40%~60% 이내
  • 지역별 LTV, DTI 전세 보증금 만큼 대출이 가능합니다.

예를 들어 시세 8억 아파트 전세가 3억이라고 한다면 구입용도시 3억 2천까지(8X40%=3.2억(LTV40%)) 대출이 가능하겠지만, 전세퇴거자금대출은 3억까지만 대출이 가능합니다.


만약 전세 퇴거 자금 대출을 최대한도로 받았는데도 자금이 부족할 경우에는 다른 대출을 통해서 마련해야 합니다.

전세퇴거자금대출 한도는?

투기지역, 투기과열지구 주택가격 9억원 이하인 경우 LTV 30 40%

9억원 초과인경우 LTV 20%까지 가능합니다.

  • 1주택자 – 조정대상 지역 내 9억원 이하는 LTV 40 ~ 50%  LTV 30% 비규제지역 LTV 70%
  • 2주택자 (분양권 포함) – 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 처분조건없이 1억원까지 가능     

비규제지역 LTV 60%

→ 2주택자같은 경유 1주택이 임대등록이 되어있다면 1주택자 요건으로 가능

→ 기준시세 15억 초과 주택 대출 불가능

전세 퇴거자금 대출 실거주란?

주택가격 9억원을 초과하는 경우 전세퇴거자금대출을 받았다면 소유주는 3개월 이내로 전입신고를 하여 실거주를 하여야 합니다. 단 실거주의무가 없는 대출도 있고 9억원 이하의 경우에는 전입신고 의무가 없으므로 참고하시길 바랍니다.

바뀐 부동산대책 자세한 계산법을 알아보자.

○ 투기 과열지구
kb세사 일반가의 9억 40% = 3억 6천만원 이자만 연간 1억원만 사용

○ 투기지역
kb 시세 일반가 12억 X 40.20% = 4억 2천만원 이자만 연간 1억원만 사용

○ 조정대상지역
KB시세 일반가의 7억 X 50% = 3억 5천만원 이자만 연간 1억원만 사용

○ 비규제지역
KB 시세 일반가 5억 X 70% = 3억 5천만원 이자만 연간 1억원만 사용

전세퇴거자금대출 절차는 ?

전세퇴거자금은 시중 은행에서 신청할 수 있습니다. 현재 전세퇴거자금 대출 취급은행이 중단된 은행도 있기 때문에 먼저 전화로 문의를 하시는 것이 좋습니다.

한국주택금융공사의 보금자리론은 신규주택구입용도, 기존주택담보대출상환용 뿐만 아니라 전세자금반환용도로도 신청이 가능하니 참고하시길 바랍니다.

1.임대차 계약 만료 시에 가능

2. 임대차 계약 체결 이후 2년이 경과하여 임대인과 합의에 따라 전세계약을 해지한 경우

3. 투기지역 및 조정대상지역은 1주택자 및 일시적 2주택자만 가능

4. 전세퇴거 자금을 받은 뒤 3개월 이내 실저구 입주가 가능한 집주인

신청시 필요서류는?

은행마다 조금씩 차이가 있으니 꼭 사전 문의 후 서류를 준비하셔야 합니다.

  • 주민등록등본
  • 가족관계증명서
  • 신분증 사본
  • 등기사항전부증명서
  • 전세계약서 사본
  • 인감증명서
  • 근로소득세 원천징수 영수증

전세 퇴거자금 대출 실거주란?

주택 가격이 오르니 전세를 끼고라도 주택을 먼저 구입하고자 하시는 분들이 나의 집으로 들어가려고 할 때 필요한 대출이 전세퇴거자금대출입니다.

15억원 초과 아파트에 대해서는 전세 퇴거자금 대출을 비롯하여 모든 담보대출 전면금지란?

예를 들어 아파트 시세가 전세를 놓을 당시 10억원이였으나 아파트 시세가 올라 현재는 15억이 넘는다고 가정을 해보면, 전세퇴거자금대출을 비롯하여 모든 담보대출이 전면금지되어 세입자에게 전세금을 지급하지 못하여 내 집에 들어가 살 수 없는 상황이 됩니다.

전세퇴거자금자금 취급 금융사 보기

주택금융공사는 9억원 이하의 주택에 한하여 국민은행, 기업은행, 농협, 신한은행, 우리은행, 하나은행에 전세퇴거자금대출을 이임을 하였습니다.

하지만 은행은 개별 사정에 따라 취급하지 않을 수 있다는 단서를 붙여 놓았습니다. 금리 구간대를 보면 4% 초중반입니다.

하지만 시중은행은 임차보증금 반환용 주담대가 거절되며 규제가 강화되거 있습니다. 1금융권에서 힘드시다면 2금융권인 캐피털, 보험사, 카드사, 단위농협, 신협, 새마을금고를 알아보셔야 합니다. 다만 금리는 4%대보다는 높습니다.

요즘처럼 금리가 높아지고 있는 시점에서는 여러 발품을 팔아 여러 금융사를 비교해보셔서 대출을 받아야 합니다. 조금의 금리 차이라도 대출이자에 대한 부담을 덜 수 있기 때문입니다

전세퇴거자금대출 DSR은?

2022년 1월부터 총대출액이 2억만 넘어도 DSR 40%(2금융권 50%)규제를 적용하였습니다.금리도 중요하지만 LTV비율 안에서 생활자금 용도 2억까지 가능했던 것도 DSR을 초과하면 이용이 불가하게 되었습니다.

전세보증금 상당수 60% 육박하는 상황에서까지 가능했으나  생활자금 용도 2억원 보증금 반환 대출이 가능했으나 그마저 DSR등으로 한도 축소가 되거나 부족하게 된 것입니다.

금융업계에 따르면 최근 은행 창구 대출 관련 커뮤니티엔 DSR규제 때문에 전세퇴거대출 한도가 줄어 입주에 차질이 생겼다. 임차보증금 반환용 주택담보대출 즉 전세퇴거 대출 한도 축소로 인하여 많은 어려윰을 토하는 차주들의 문의가 늘어났다고 합니다.

1금융권 대출 이자도 4%대 중반으로 부담스러운데, DSR규제로 더욱 비싼 이자를 지불하고서라도 2금융권으로 눈을 돌릴 수 밖에 없는 상황이 되었습니다.

전세퇴거자금대출이 부족하거나, 대상자가 아닐 경우에는 아래의 방법을 이용하자.

○ 상호 금융권 아파트담보대출(특판)

상호 금융권이란 단위농협, 신협, 새마을 금고 등을 말합니다. 물론 각 지점마다 상품이 다르고 항상 있는 상품이 아니라서 수요대비 공급이 부족한 상황인 대출입니다.

대출을 받을 수 있는 조건
규제지역 및 다주택자도 가능
신규사업자 및 기존 사업자 대상

대출대상
수도권의 아파트 및 주택보유자, 매매 예정자
대출한도
시세 또는 감정가의 80%

대출금리
4.1~4.4% (신용등급에 따라서 다릅니다.)

신청자격
만 20세 이상의 신용등급이 양호산 자

대출기간
3년 만기연장

중도상환 수수료
3년 이내 2.0% 슬라이딩 방식

서울의 투기지역, 조정 대상지역과 2주택 이상의 세대들은 전세자금 반환 대출이 되고 있지 않습니다. 그래서 일반 은행에 가시면 대출이 불가능합니다. 이것은 신용, 주택가격이 적어서 안 되는 것이 아니고 정부에서 규제하고 있는 9.13대책으로 인하여 대출이 되지 않는 것입니다.


이렇게 은행에서 대출이 되지 않은 분들이 사업자금대출로 대출을 받는 것이기 때문에 기존에 사업자나, 혹시 사업자가 아니시라고 하면 신규 사업자로 등록을 하시면 대출이 가능합니다.

↓ 이 밖에 아래의 방법으로 대출을 받을 수 있습니다.

◆ 제 1금융권 직장인신용대출

◆ 2금융권 무설정하우스론 및 사업자 대출

○ 대출신청은 언제해야 하나요?

부동산 규제가 계속적으로 추가되는 상황과 매일 변동되는 금리와 유효기간등을 고려향 대출 신청은 세입자퇴거일 1달전에 금융사를 선정하여 대출 진행을 하면 가장 좋습니다.

전세퇴거자금대출 조건 및 대출 진행시 주의사항은?

  • 전세퇴거자금대출은 생활안정자금과 동일한 개념이기 때문에 이 대출을 받아서 다른 집을 매수하는 경우 즉시 회수 당할 수 있습니다. 그래서 전세퇴거대출을 신청할 경우 ‘추가 주택 매수 금지 약정서’를 작성해야 합니다.
  • 전세퇴거자금대출 실행일 기준 그날 기존 세입자도 전출을 완료해야 합니다.
  • 오후 4시(은행마감시간) 전입세대열람원을 발부하여 은행에 제출해야 합니다.(사진전송가능)
  • 투기, 투과지역 9억원이상 아파트는 3개월 이내 전입신고를 해야합니다.
  • 19년 12월 16일 이후 구입한 15억이상 초고가 아파트틑 전세퇴거자금대출 진행이 불가능 합니다.
  • 다주택의 경우 1금융권에서는 퇴거자금대출을 받을 수 없습니다.
  • 생활안정자금이나 신용대출 등 다른 방법을 통해서 기존주택처분 없이 세입자 보증금 반환이 가능합니다.