○ 전세대출이 안되는 집은 이유가 있다?
세입자가 전세로 집을 알아보시려고 하는데 전세 대출이 안되거나 혹은 전세 보증 보험이 안 되는 경우가 있습니다. 전세대출이 안되면 사실 입주가 힘들 수도 있습니다. 큰 금액을 대출 없이 현금을 지불하는 것이 힘들기 때문입니다. 또 지불한다고 하더라도 전세 보증 보험에 가입이 되지 않는 경우가 있는데요, 요즘처럼 전세 사기가 빈번한 시기에 전세보증보험은 나의 전세금을 지키는 방법이기 때문에 꼭 가입을 해야 합니다. 오늘은 전세대출이 되지 않는 집에 대해 알아보겠습니다.
전세자금대출마다 차이가 있을 수는 있으나 먼저 큰 틀에 대해 말씀드리겠습니다 아래와 같은 경우는 전세대출이 되지 않으니 참고해주세요.
목차
전세대출이 안되는 집 특징?
○ 등기부 등본에 압류, 가압류, 등기, 가등기 등이 걸려 있는 주택
압류 등의 권리침해 사항은 ‘등기부등본갑구’에 기재되어 있습니다. 이러한 주택은 대출이 불가합니다.
○ 등기부등본에 근저당권설정이 과도한 주택
‘등기부등본을구’를 보시면 근저당권설정 금액이 나오는데요, 집주인이 이 집을 담보로 과다하게 대출을 받았다면 대출이 불가합니다. 이유는 혹여 이 집이 경매로 넘어가거나 문제가 생겼을 경우 근저당권아 과한 집에 들어갔다면 보호를 받기 힘들 지도 모르기 때문입니다. 다만 대출 진행시에는 감정가, 집의 시세애 따라 다르니 은행의 문의를 해야 합니다.
○ 집주인이 동의를 안 하는 경우
전세대출을 한 때, 방문 등을 통하여 확인을 하게 되어 있는데 집주인이 동의를 안해주면 전세대출이 불가합니다.
○ 집주인이 해외에 거주를 하여 확인을 못 해주는 경우
인감증명서, 위임장 등을 발급 작성하는 방법이 있기는 하지만 쉽지는 않습니다.
○ 오피스텔인 경우
업무용 오피스텔은 불가하지만 주거용 오피스텔은 가능합니다. 판단 기준은 보통 전입을 할 수 있는지의 여부로 판단을 합니다. 때문에 집주인이 전입을 신고를 동의해줄 수 있는지 확인을 해야 합니다.
○ 건축물대장 상 주택이 아닌 경우
전세대출을 받기 위해서는 단독주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 다가구주택 등 건축물대장 상의 용도가 주택이여야 합니다.
○ 높은 전세가격
시세에 비해 너무 전세금이 너무 높다면 승인을 받을 수 없습니다. 전세자금대출 주택가액 인정 비율은 공동주택 가격의 140%이내여야 하며 보증보험까지 가입하시려면 126% 이내여야 합니다.
○ 토지의 주인과 건물의 주인이 다른 경우
일반적으로 아파트나 빌라와 같은 경우 건물과 토지가 일체입니다. 하지만 건물을 지을 때 토지를 담보로 대출을 받고 이를 갚지 못한 경우 경매를 통하여 소유자가 달라질 수 있는데 ‘토지 등기부등본’을 떼어 보시면 알 수 있습니다. 이러한 경우 전세대출이 불가합니다.
전세대출의 상품마다 조건과 대출한도가 상이합니다. 아래의 세부내용과 아래의 내용을 참고하여 주세요.
전세대출 받는 것 만큼이나 중요한 것이 바로 전세 보증보험 가입하는 것입니다. 최근에는 역전세도 많고 전세 사기도 많아서 보험 가입은 필수입니다. 전세 보증보험 상품은 주택도시보증공사HUG, 한국주택금융공사 HF, 서울보증보험 SGI에서 집에 대한 안전성을 검토한 후 가입이 가능합니다. 다만 아래의 경우 가입을 할 수 없으니 참고하여 주시길 바랍니다.
1. 토지와 건물의 소유주가 다른 경우가
2. 건물 및 토지의 고유권 권리침해인 가압류, 가처분, 경매 등이 있는 경우
3. 등기되지 않은 임차 건물인 경우
4. 임대인이 신용이 좋지 않아 신용관리대상자인 경우
5. 전전세로 체결한 계약인 경우
6. 임대인이 여러기의 증권을 발급을 받는데 제한되는 경우
7. 묵시적으로 갱신이 이루어진 경우
8. 전세권이 설정된 경우
다음의 내용이 충족되어야 가입을 할 수 있습니다.
임차보증금이 5억원 이하이며 임대차 계약기간이 1년이상 남아야 하며, 민법상 성년인 대한민국 국민이여야 합니다.
자세한 내용은 아래의 내용을 참고하세요.
- 보증대상 주택의 계약서에 주거용으로 표시가 있어야 합니다.
- 계약서상 임차인이 보증신청을 해야 합니다.
- 전세 계약 1년 이상 남아있어야 합니다.
- 공인중개사를 통하여 한 거래여야 합니다.
- 수도권 7억원, 비수도권 5억 이하의 금액이여야 합니다.
- 전입신고 후 확정일자까지 받아야 합니다.
- 전세보증금반환채권의 담보 혹은 양도를 금지한다는 특약이 있으면 안됩니다.
- 건축물대장상 위반 건축물로 기재되어 있으면 안됩니다.
- 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없어야 합니다. 단 단독, 다가구, 다중주택은 제외입니다.
- 전세권이 설정된 경우 말소 혹은 공사로 전세권을 이전해야 합니다.
- 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우는 전세권을 이전해야만 가입 할 수 있습니다.
- 채권양도나 질권설정이 통지된 전세대출을 받으면 안됩니다.
- 임대인이 공사의 보증금지대상자이면 안됩니다.
- 압류, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있으면 안됩니다.
- 선순위채권이 주택가격의 60%이상인 경우에만 신청할 수 있습니다.
- 토지 대지권과 주택 건물이 모두 임대인 소유여야 합니다.
- 선순위채권과 전세보증금 합한 금액이 주택가격 X 담보인정비율 90%이내만 가능합니다.