이 글에서는 경락잔금대출 조건에 대해 전반적으로 알아보겠습니다. 부동산 가격 급등 시세 대비 저렴하게 구입할 수 있는 경매 수요가 증가하였습니다. 하지만 경매 참가전 자금 계획을 철저히 세워야 하는데요, 경락잔금대출 조건은 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 이루어지며 개인 최고 8억원까지 가능합니다. 경락잔금대출 설명에 앞서 ↓아래 용어에 대해 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.
목차
경락잔금대출 DSR 규제?
DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다.
소득이 없으면 이자 납부 능력이 검증되지 않기 때문에 주택 경락잔금대출이 불가능합니다. 다만 카드 사용액이나 건강보험료 납부 금액으로 연간 소득을 역 산출하여 계산하기도 하나 이는 시중은행에서는 불가능하며 일부 금융회사에서 가능합니다.
○ 경락대출 비율과 한도 계산식?
9억 이하 → 50%
6억 이하 → 60%
9억 초과 15억 이하→9억까지는 LTV 50% / 15억 이하 LTV 30%
단 투기지역은 LTV 10%가 차감되니 이점은 유의하시길 바랍니다. 기존에는 투기지역에 15억을 초과하는 부동산이라면 실 거주 요건을 충족한다고 해도 ‘주택담보대출‘,’경락잔금대출‘이 불가능 하였으나 현재는 가능합니다.
경락잔금대출 한도 계산식 1.
경매/ 공매 낙착금액 X 80% – 기타 조세, 임금 채권 등을 제한 금액
경락잔금대출 한도 계산식 2.
감정가 X 기존 대출 비율 – 기타 물적 부담금 등
○ 경락잔금대출 상담사를 통하여야 할까?
경매 입찰을 계획하셨다면 사전에 대출을 먼저 알아보는 것이 현명합니다. 하지만 이 과정이 쉽지만은 않습니다. 최대한 많은 금융기관과 대출 상담사분께 문의를 하여 알맞은 조건을 확인 받는 것이 좋습니다.
○ 직접 대출상품 알아보는 방법
1금융권 문의하는 방법?
같은 은행도 지점마다 대출금리와 한도가 다 다릅니다. 그렇기 때문에 은행마다 발품을 팔아 문의를 하는 것이 최선입니다. 하지만 먼저 전화를 하여 경매물건 대출이 가능한지 문의를 하는 것이 조금이라도 수고를 덜 수 있는 방법입니다. ▼아래의 방법을 이용하시면 조금 더 편리하게 이용하실 수 있습니다.
주거래 은행보다는 대출 상담사들이 소개하는 은행 중에서 가장 좋은 조건을 제시하는 곳을 선택하여 대출을 받는 것이 좋습니다.
같은 물건을 담보로 대출 받는다고 해도 경락잔금대출을 취급하는지 여부에 따라 대출 금액과 이율에 상당한 차이가 있고, 그에 따라서 대출금리와 대출가능액, 중도상환수수료도 달라지기 때문입니다.
2. 물건이 많이 낙찰받아도 계속 대출이 가능한가요?
총부채 상환 비율에 따른 대출 규제로 인하여 불가능합니다. 담보 대출은 개인마다 일정 금액 평균 2~3건 이상으로 가능하지 않습니다. 그렇기 때문에 부동산 매매 혹은 임대 사업자를 내서 대출을 받거나 일반 사업자를 위한 대출을 진행해야 합니다.
3.변동금리와 고정금리
고정 금리는 이자율이 높은 편이나 금리가 고정되어 있어서 기준 금리의 영향을 받지 않으며, 변동 금리는 유동적으로 움직이는 금리로 대출 받을 당시에는 금리가 높지 않지만 향후 대출금리가 올라갈 수 있습니다.
다 장단점이 있는데, 대출 받을 당시에 금리가 높아서 금리가 낮아질 가능성이 있다면 고정금리 보다는 변동금리가 유리하고 향후 금리가 더 오를 것으로 예상된다면 고정금리가 유리합니다.
4.유치권이 신고된 부동산 경락잔금 대출은?
일반 물건의 낙찰가는 60% ~ 80% 정도의 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 유치권이 신고된 물건은 허위 유치권인지 진정한 유치권인지 여부와 관계없이 은행에서 아예 취급을 하지 않는 경우가 있습니다.
하지만 허위 유치권이나 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 없는 유치권이 인정되지 않은 부분에 대하여 자료를 첨부하여 담당자를 설득한다면 수협, 축협, 새마을금고, 신협에서 대출 진행이 가능합니다.
경락잔금대출 시 알아두어야 할 사항은?
대출 규제가 강화된 상황으로 대출이 불가능하거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
서울의 경우 유주택자가 경매로 아파트를 낙찰 받는 경우 경락잔금 대출이 불가능 함
서울 전역 및 수도권 아파트와 주거 용도의 부동산 경락잔금 대출 한도는 일반 매매와 똑같이 규제 적용
마무리
정확한 경락잔금대출의 가이드와 기준을 모르고 입찰하였다가 생각보다 경락잔금대출의 비율이 적어서 실제로 잔금을 구하지 못해서 입찰 보증금이 몰수되는 상황이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 입찰하려는 물건의 보다 정확한 경락잔금 대출의 범위를 알고 입찰에 참여해야 합니다.