이 글에서는 경락잔금대출 조건에 대해 전반적으로 알아보겠습니다. 부동산 가격 급등 시세 대비 저렴하게 구입할 수 있는 경매 수요가 증가하였습니다. 하지만 경매 참가전 자금 계획을 철저히 세워야 하는데요, 경락잔금대출 조건은 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 이루어지며 개인 최고 8억원까지 가능합니다. 경락잔금대출 설명에 앞서 ↓아래 용어에 대해 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.
목차
LTV / DTI / DSR 이란?
- LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율로 은행이 얼마까지 대출을 해주는지 결정되는 수치입니다.
- DTI는 총부채상환비율로 대출자의 연간 소득을 기준으로 대출한도를 계산하는 비율입니다. 즉 내 소득 중 대출을 갚는 데 사용하는 비용이 얼마인가를 책정하는 것입니다.
- DSR은 총부채원리금생환비율을 말하며, 금융권에서 빌린 기존의 부동산 담보 대출뿐 아니라 모든 대출 원리금 상환액을 포함합니다. 자동차 할부금, 마이너스 통장, 신용카드 미결제액 등 모든 부채를 포함합니다.
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경락잔금대출이란?
경매는 일반적인 매매와는 낙찰 시 10 ~ 20%을 보증금으로 내고, 낙찰 받은 후 45일 이내에 잔금을 지급해야 합니다. 이 때 잔금이 부족한 낙찰자를 위하여 시중은행과 제2금융권에서 낙찰받은 물건을 담보로 대출을 해주는 것을 경락잔금대출이라고 말합니다.
경락잔금대출은 내가 받으려고 하는 물건의 LTV 즉 담보대출 비율이 얼마만큼 나오는지를 인지해야 합니다.
낙찰(최고가매수신고, 입찰기일)이후 45일 이내 잔금 납부
○ 조정지지역 주택매입
6개월안에 전입을 해야 한다는 조건이 부과됩니다. 기주택이 있다면 처분 조건도 추가됩니다.
○ 경락대출 비율은?
- 9억 이하 → 50%
- 6억 이하 → 60%
9억 초과 15억 이하 → 9억까지는 LTV 50% / 15억 이하 LTV 30%
단 투기지역은 LTV 10%가 차감되니 이점은 유의하시길 바랍니다. 또한 투기지역에 15억을 초과하는 부동산이라면 실 거주 요건을 충족한다고 해도 ‘주택담보대출’,’경락잔금대출’이 불가합니다.
○ 경락잔금대출의 평균 이율은?
- 1금융권 2.5% ~ 3.5%
- 2금융권 7% ~ 8%
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각 은행별 경락잔금대출 조건.한도.금리는?
○ KB 경락잔금대출 조건
- KB국민은행 거래 실적이 없어도 가능하며 공매주택 매각 허가를 받은 분 중 은행에서 정한 자격을 충족하면 가능함
- 공부상 주택이면서 실제 주거용으로 이용되는 주택에 한하여 견적 제한없이 연 2.4%금리 적용
- 소요자금의 100%와 담보조사가결 70%범위 내 담보 평가 및 소득금액, 담보물건지 지역에 따른 대출처리 시스템에서 평가한 금액 중 작은 금액을 한도가 결정됨
- 대출한도는 최대 8억원까지 가능
- 대출금리는 연이율 5.0 ~ 12.0%로 채무자의 신용등급과 담보 비율에 따라 차감됨
- 상환방법은 원화 균등 할부(이자)와 만기 일시 상환이 있음
- 지불방식은 매월 이자를 지급하고 만기일에 원금윽 지금하게 되며 원금균등 할부(이자)는 계약기각까지 매월 이자와 원금을 지급함
- 중도상환수수료 2%
○ 농협은행 정부지원 임대주택 경락잔금대출 신청 자격
농협은행 정부지원 임대주택 경락잔금대출은 주택 도시 펀드의 임대 보증금이 지원하는 불이행 임대 주택에 거주하는 세입자가 낙찰 받은 경우에 비거주 임대 주택 매입을 지원하는 정부 출자 대출상품 입니다.
- 낙찰가 중 낮은 금액 혹은 법원 초기 매각가의 80%로 제한
- 대출 기간은 20년으로 대출 기한 연장 불가
- 상환 방법은 1년 후 19년 상각 혹은 3년 후 17년 동일 상각
- 금리 : 대출 후 10년간 연 2.3%, 나머지 대출 기간은 2.8%
○ 키움예스 저축은행 경락잔금대출
- 대출금액 : 경락가대비 50~80% / 개인 최고 8억 / 개인사업자 최고 50억.법인 최고 100억
- 대출금리 : 연 4~ 15%
- 대출수수료 : 기한전상환 수수료 2%
- 대출기간 : 1년 (최장 5년)
- 상환방법 : 만기일시상환.원리금분할상환.원금분할상환
○ 융창저축은행 경락잔금대출
- 대출대상 : 개인.개인사업자.법인
- 대출지역 : 수도권
- 대출한도(LTV) : 낙찰가의 80%이내의 담보종류별 담보이넞비율 이내 중 낮은 금액
- 대출금리 : 연 5.0 ~ 14%
- 상환방법 : 원금일시 상환(매월 대출해당일 혹은 응당일에 이자 납입 후취)
○ 평택상호저축은행 경락잔금대출
- 대출대상 : 경락받은 부동산을 담보로 제공하는 개인.개인사업자.법인
- 대출한도 : 부동산 유형 및 지역
- 대출금리 : 연 4.5% ~ 14%(고정금리 혹은 변동금리)
- 대출기간 : 최대 5년
- 상환방식 : 만기일시상환, 수시상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환
○ 조은저축은행 경락잔금대출
- 대출자격 : 개인신용평점 하위 10%이상. 수도권 소재 경락부동산 소유자
- 대출한도 : 개인 8억원 이내, 개인사업자/법인 소요자금 범위내. 낙찰가의 90%이내
- 대출기간 : 1~5년
- 상환방식 : 만기일시상환. 원리금균등분할상환
- 대출금리 : 최저 연 7.5% ~20%
- 대출금리형대 : 고정금리
○ 인천 저축은행 경락대출
- 대출대상 : 사업자
- 대출한도 : 경락자금 낙찰의 90%
- 상환방식 : 만기일시상환.원금(원리금)균등분할상환 중 택일
- 대출금리 : 고정금리
- 대출이자율 : 최저 6.0 % ~ 15%
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경락잔금대출에 대한 Q&A
1. 대출상담사 VS 은행
주거래 은행보다는 대출 상담사들이 소개하는 은행 중에서 가장 좋은 조건을 제시하는 곳을 선택하여 대출을 받는 것이 좋습니다.
같은 물건을 담보로 대출 받는다고 해도 경락잔금대출을 취급하는지 여부에 따라 대출 금액과 이율에 상당한 차이가 있고, 그에 따라서 대출금리와 대출가능액, 중도상환수수료도 달라지기 때문입니다.
2. 물건이 많이 낙찰받아도 계속 대출이 가능한가요?
총부채 상환 비율에 따른 대출 규제로 인하여 불가능합니다. 담보 대출은 개인마다 일정 금액 평균 2~3건 이상으로 가능하지 않습니다. 그렇기 때문에 부동산 매매 혹은 임대 사업자를 내서 대출을 받거나 일반 사업자를 위한 대출을 진행해야 합니다.
3.변동금리와 고정금리
고정 금리는 이자율이 높은 편이나 금리가 고정되어 있어서 기준 금리의 영향을 받지 않으며, 변동 금리는 유동적으로 움직이는 금리로 대출 받을 당시에는 금리가 높지 않지만 향후 대출금리가 올라갈 수 있습니다.
다 장단점이 있는데, 대출 받을 당시에 금리가 높아서 금리가 낮아질 가능성이 있다면 고정금리 보다는 변동금리가 유리하고 향후 금리가 더 오를 것으로 예상된다면 고정금리가 유리합니다.
4.유치권이 신고된 부동산 경락잔금 대출은?
일반 물건의 낙찰가는 60% ~ 80% 정도의 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 유치권이 신고된 물건은 허위 유치권인지 진정한 유치권인지 여부와 관계없이 은행에서 아예 취급을 하지 않는 경우가 있습니다.
하지만 허위 유치권이나 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 없는 유치권이 인정되지 않은 부분에 대하여 자료를 첨부하여 담당자를 설득한다면 수협, 축협, 새마을금고, 신협에서 대출 진행이 가능합니다.
경락잔금대출 시 알아두어야 할 사항은?
- 대출 규제가 강화된 상황으로 대출이 불가능하거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
- 서울의 경우 유주택자가 경매로 아파트를 낙찰 받는 경우 경락잔금 대출이 불가능 함
- 서울 전역 및 수도권 아파트와 주거 용도의 부동산 경락잔금 대출 한도는 일반 매매와 똑같이 규제 적용
마무리
정확한 경락잔금대출의 가이드와 기준을 모르고 입찰하였다가 생각보다 경락잔금대출의 비율이 적어서 실제로 잔금을 구하지 못해서 입찰 보증금이 몰수되는 상황이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 입찰하려는 물건의 보다 정확한 경락잔금 대출의 범위를 알고 입찰에 참여해야 합니다.